Покупко-продажба на недвижим имот

С договора за покупко-продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността върху недвижим имот срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати.*

Сделката има вещно-прехвърлителен ефект – със сключването й се прехвърля правото на собственост върху имота. Продавачът се задължава да предаде владението върху имота на купувача и отговаря ако трети лица имат право на собственост или други права по отношение на имота, които могат да се противопоставят на купувача, освен ако последният е знаел за тях. Купувачът от своя страна е длъжен да получи вещта и да заплати цената.

Продавач и купувач по сделката може да бъде всяко правоспособно и дееспособно лице. Лицето може да сключи сделката лично или чрез свой представител по закон или по пълномощие. Законът допуска в определени случай (при условията на чл. 6, ал. 4 и чл. 130, ал. 3 от Семейния кодекс)   страна по сделката да бъде и недееспособно или ограничено дееспособно лице, но тогава за действителността на сделката е необходимо предварително разрешение от районния съд. Държавата и общините също могат да бъдат страна по договора за покупко-продажба на недвижим имот.

В чл. 19 от ЗЗД е предвидена възможността за сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имот, с който страните да уговорят съществените условия за окончателния договор. За да бъде действителен предварителният договор трябва да се сключи в писмена форма. Той няма вещно-прехвърлително действие, но всяка от страните по него може да подаде иск пред съда за сключване на окончателния договор. При уважаване на иска, договорът се счита сключен от момента на влизане на решението в законна сила и решението е титула за собственост.

            Нотариално  производство

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот трябва да бъде извършен във формата на нотариален акт. (изключение правят договорите, по които продавач е държавата или общината – те се сключват в писмена форма)

Сделката се осъществява пред нотариус по местонахождение на продавания недвижим имот.

Нотариалното производство започва с писмена молба на страните до нотариуса.

Лицата или техните представители/пълномощници, трябва да се явят лично пред нотариуса, който, преди да изповяда сделката, проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се.

Изповядването на нотариални актове става само в кантората на нотариуса в работен ден и в рамките на работното време.

Минимално необходими документи, които следва да бъдат представени пред нотариуса:

  1. проект на нотариален акт (в случай, че нотариалният акт не се изготвя от самия нотариус);
  2. документи, удостоверяващи и доказващи собствеността на продавача;
  3. скица/схема на недвижимия имот. Съгласно Закон за кадастъра и имотния регистър, след одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри за съответната територия за издаване на актове, с които се признава или се прехвърля право на собственост, или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, скиците – копия от кадастралната карта се издават от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, а не от съответните технически служби на общината по местонахождението на имота. Тези скици имат срок на валидност 6 месеца от датата на издаването им, но могат да бъдат презаверявани и след изтичане на срока.;
  4. удостоверение за данъчна оценка на имота – предмет на сделката. Удостоверението за данъчна оценка се издава от общината по местонахождението на имота и в него трябва да е отбелязано, че продавачът няма непогасени данъчни задължения, както и срокът му на валидност. Ако имотът има няколко собственици, достатъчно е един от тях да извади данъчна оценка, но в нея трябва да са вписани всички останали.
  5. 2 броя писмени декларации на продавача, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски по чл. 264, ал. 1 от ДОПК;
  6. декларация за гражданско състояние по чл. 25, ал. 8 от ЗННД от всички физически лица, участващи в сделката. С тази декларация страните удостоверяват гражданското си състояние към момента на извършване на сделката.
  7. пълномощно, ако някоя от страните се представлява от пълномощник. Пълномощните следва да са изрични и да са с нотариална заверка на подписа и съдържанието, извършени едновременно (съгласно изискванията на чл. 37 от ЗЗД).

Важно! – Когато продавачът е представляван от пълномощник то декларациите по чл. 264, ал. 1 от ДОПК  и тази по чл. 25, ал. 8 от ЗННД, трябва да са с нотариална заверка на подписите и са валидни само в рамките на календарната годината, през която са заверени.

Във всеки конкретен случай могат да бъдат необходими и други документи!

Изповядване на сделката пред нотариус:

  1. Нотариусът извършва следните проверки:
  • дали продавачът е собственик на имота, предмет на сделката, съгласно представените му документи за собственост, както и налице ли са особените изисквания, които законите поставят за сключване на сделката;
  • имотът, който е предмет на сделката, в неговия район на действие ли попада;
  • самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица;
  • има ли наложена обезпечителна мярка по Закона за отнемане в полза на държавата на незаконно придобито имущество;
  • отговаря ли на нормативните изисквания проектът за нотариален акт, представен му от страните;
  1. Нотариусът прочита на участващите в нотариалното производство съдържанието на проекта на нотариалния акт. Ако те заявят, че го одобряват, актът се подписва от тях и от самия нотариус, като участниците изписват собственоръчно и трите си имена.
  2. Нотариусът представя нотариалните актове в службата по вписванията в деня на тяхното извършване. Преди вписването нотариусът не може да снабдява страните с препис от подлежащия на вписване акт. Вписванията, отбелязванията и заличаванията относно недвижими имоти се извършват по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира имотът.
  3. Нотариусът предоставя препис от нотариалния акт на участващите в производството лица след надлежното му вписване в Службата по вписванията.

Какви такси и данъци се дължат?

–         местен данък на основание чл. 44 и сл. от ЗМДТ;

–         такса за вписване на основание чл. 2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията;

–         нотариална такса на основание т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.

Нотариалната такса се заплаща на нотариуса. Останалите две такси могат да се заплатят предварително, като на нотариуса се представят документите за плащане или  да се платят на нотариуса при осъществяване на сделката, който ги внася в съответните сметки. Ако страните не са уговорили друго, обикновено тези такси и данъци се заплащат по равно между страните.

––––––––––––––––––––––––

(*) Настоящото изложение има за цел да очертае общата рамка на договора за покупко-продажба на недвижим имот, като няма претенции за изчерпателност. Тъй като не съществуват две абсолютно идентични житейски хипотези е добре при всеки конкретен случай да се консултирате със специалист, за да получите индивидуален съвет за Вашия казус.

Вашият коментар