Дарение

Съгласно чл. 225 от ЗЗД – С договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно нещо на дарения, който го приема.*

Дарение се прави в случаите, в които едно лице (дарител) иска безвъзмездно да прехвърли правото на собственост върху една вещ на друго лице, без да очаква конкретно негово поведение в замяна.  Подаряването на вещта изисква, освен желанието на дарителя, и съгласието на дарения, защото никой не може да бъде дарен против воля му.

Договорът за дарение на недвижим имот трябва да е сключен във формата на нотариален акт, който нотариален акт се извършва от нотариус по местонахождение на недвижимият имот, предмет на дарението.

Предмет на дарението може да бъде недвижим имот или ограничено вещно право върху такъв имот. Недвижимите вещи по смисъла на закона са: земята, растенията, сградите и другите постройки или всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката.

С договора за дарение дарителят отстъпва веднага и безвъзмездно недвижим имот на дарения, който го приема. Договорът се сключва между живи лица и действието му настъпва веднага. По правило този договор е безвъзмезден. Дарителят не носи отговорност при евикция както и при недостатъци на недвижимия имот.

Законодателят постановява, че обещанието за дарение не произвежда действие, а дарението на бъдещо имущество, е нищожно. Нищожно е и дарението, когато то или мотивът, единствено поради който то е направено, са противни на закона или на добрите нрави, а така също и когато условията или тежестта са невъзможни.

Страните по нотариалния акт за дарение на недвижим имот са дарител и дарен.

Дарителят е необходимо да бъде собственик на дарявания недвижим имот и да е дееспособен.

Дареният може да бъде както физическо така и юридическо лице, или държавата. Дареният може да бъде и недееспособно физическо лице, но в този случай той трябва да бъде представляван надлежно.

Страните по договора за дарение могат да бъдат представлявани и чрез пълномощници. Пълномощните следва да са изрични и да са с нотариална заверка на подписа и съдържанието, извършени едновременно (съгласно изискванията на чл. 37 от ЗЗД).

            Нотариално производство

Сделката може следва да бъде извършена само от нотариус, в чийто район се намира недвижимият имот, предмет на дарението. Изповядването на нотариални актове става само в кантората на нотариуса в работен ден и в рамките на работното време.

Нотариалното производство започва с писмена молба на страните до нотариуса.

Страните или техните пълномощници, трябва да се явят лично пред нотариуса, който, проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица.

Минимално необходими документи, които следва да бъдат представени пред нотариуса:

а/ проект на нотариален акт за дарение на недвижим имот;

б/ документи, удостоверяващи правото на собственост на дарителя;               

в/ пълномощно, ако някоя от страните се представлява от пълномощник,

г/ удостоверение за данъчна оценка на имота – предмет на дарението, Удостоверението за данъчна оценка се издава от общината по местонахождението на имота и в него трябва да е отбелязано, че дарителят няма непогасени данъчни задължения, както и срокът му на валидност.

д/ скица/схема на недвижимия имот. Съгласно Закон за кадастъра и имотния регистър, след одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри за съответната територия за издаване на актове, с които се признава или се прехвърля право на собственост, или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, скиците – копия от кадастралната карта се издават от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, а не от съответните технически служби на общината по местонахождението на имота. Тези скици имат срок на валидност 6 месеца от датата на издаването им, но могат да бъдат презаверявани и след изтичане на срока.

е/ 2 броя писмени декларации на дарителя, че няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски по чл. 264, ал. 1 от ДОПК;

ж/ и двете страни попълват декларация за гражданство и гражданско състояние по чл. 25, ал. 8 от ЗННД;

Важно! – Когато дарителят е представляван от пълномощник то декларациите по чл. 264, ал. 1 от ДОПК  и тази по чл. 25, ал. 8 от ЗННД, трябва да са с нотариална заверка на подписите и са валидни само в рамките на календарната годината, през която са заверени.

з/ Удостоверение/удостоверения за раждане в случаите, когато дарението се извършва между роднини.

Във всеки конкретен случай могат да бъдат необходими и други документи!

Изповядване на сделката пред нотариус:

  1. Нотариусът извършва следните проверки:
  • дали дарителят ли е собственик на дарявания имот, съгласно представените му документи за собственост, както и налице ли са особените изисквания, които законите поставят за сключване на сделката;
  • имотът, който е предмет на дарението, в неговия район на действие ли попада;
  • самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица;
  • има ли наложена обезпечителна мярка по Закона за отнемане в полза на държавата на незаконно придобито имущество;
  • отговаря ли на нормативните изисквания проектът за нотариален акт, представен му от страните;
  1. Нотариусът прочита на участващите в нотариалното производство съдържанието на проекта на нотариалния акт. Ако те заявят, че го одобряват, актът се подписва от тях и от самия нотариус, като участниците изписват собственоръчно и трите си имена.
  2. Нотариусът представя нотариалните актове за дарение в службата по вписванията в деня на тяхното извършване. Преди вписването нотариусът не може да снабдява страните с препис от подлежащия на вписване акт. Вписванията, отбелязванията и заличаванията относно недвижими имоти се извършват по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира имотът.
  3. Нотариусът предоставя препис от нотариалния акт на участващите в производството лица след надлежното му вписване в Службата по вписванията.

Какви такси и данъци се дължат?

Данък:

Когато дарението се извършва между роднини по права линия и между съпрузи местен данък не се дължи.

В останалите случаи Местния данък  се определя въз основа на данъчната оценка на имота. Точният размер се определя всяка година съгласно наредба на общинския съвет по местонахождение на имота, но в рамките на:

– от 0,4 до 0,8 на сто – при дарение между братя и сестри и техните деца;

– от 3,3 до 6,6 на сто – при дарение между лица извън посочените по чл. 47, ал. 1 от ЗМДТ.

В общият случай данъкът се заплаща от дареното лице. В случай, когато е уговорено, че данъкът се дължи от двете страни, те отговарят солидарно.

Нотариални такси:  Таксата при дарение на недвижим имот се определя въз основа на т. 8 от ТАРИФА за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Материалният интерес е размерът на данъчната оценка.

Таксата за вписване е в размер 0,1 на сто от размера на данъчната оценка на имота, но не по-малко от 10 лв.
Може ли дарението да бъде отменено и кога ?

Тъй като дарението е безвъзмезден договор то може да бъде отменено само в конкретно посочените в закона случаи, за разлика от двустранните договори, които могат да бъдат разваляни в общи хипотези.
Чл. 227 от ЗЗД изчерпателно установява три случая, в които договорът за дарение може да бъде отменян.

Дарението може да бъде отменено, когато дареният: 
а) умишлено убие или се опита да убие дарителя, неговия съпруг или негово дете, или е съучастник в такова престъпление, освен ако деянието е извършено при обстоятелства, които изключват наказуемостта;
б) набеди дарителя в престъпление, наказуемо с лишаване от свобода не по-малко от три години, освен ако набедяването се преследва по тъжба на пострадалия и такава не е подадена, и
в) отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае.

Основанията за отмяна на дарението са  изчерпателно посочени от законодателя и не могат да се тълкуват разширително. Така че при първото основание убийството трябва да бъде само умишлено, а жертва може да бъдат само дарителят, неговия съпруг или негово дете, което означава, че ако дареният убие примерно сестра на дарителя, то дарението няма да може да бъде отменено.

При основанието – Ако дареният отказва да даде на дарителя издръжка, от която той се нуждае, трябва да се има предвид, че:
– трябва да се преценят индивидуално какви са възможностите на дарения да осигурява издръжка и тези възможности трябва да се преценяват в рамките на подареното имущество, т.е. дарителят не може да иска по-голяма по стойност издръжка, отколкото е стойността на имуществото, което е подарил;
–    трябва да се преценява и нуждата на дарителя от издръжка като се изхожда от средното равнище на живот (дарителят не може да иска отмяна на дарението, ако не получава издръжка, осигуряваща му луксозен начин на живот).
Правото да се иска отмяна на дарението може да бъде упражнено в едногодишен срок, като началният момент на този срок е моментът, в който основанията или основанието е станало известно на дарителя .
Правото да се отмени дарението може да се наследява и то може да се упражни в същия едногодишен срок от наследниците на дарителя.
С цел да бъде защитен дарителя законодателят с императивно правило е забранил предварителният отказ от този иск – дарителят може да се откаже от правото си да отмени дарението, след като е узнал за възникването на основанието, но не и преди това.
Възможно е обаче междувременно, преди упражняването на правото да се отмени дарението правата, които са били предмет на дарението да са били прехвърлени от дарения на трето лице. В такъв случай ако лицето, което е придобило нещо от дарения е вписало нотариалния акт преди вписването на исковата молба за отмяна на дарението, то може да противопостави правата, които е придобило на дарителя. Дареният обаче дължи на дарителя обезщетение за онова, с което се е обогатил.

Съгласно Закона за наследството, наследник със накърнена запазена част също има правото да предяви иск за отмяна на направено приживе на наследодателя дарение. Тук обаче давността е 5, а не 1 година.

––––––––––––––––––––––––––––

 (*) Настоящото изложение има за цел да очертае общата рамка на дарението на недвижим имот, като няма претенции за изчерпателност. Тъй като не съществуват две абсолютно идентични житейски хипотези е добре при всеки конкретен случай да се консултирате със специалист, за да получите индивидуален съвет за Вашия казус.