Какво е Жилищен комплекс от затворен тип?

С приемане на Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) през 2009 год. за първи път в българското законодателство беше уреден жилищният комплекс от затворен тип. Параграф 1, т. 3 от Допълнителните разпоредби на закона дефинира жилищният комплекс от затворен тип като:
„комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.
От горе цитираната законова дефиниция могат да бъдат очертани няколко основни признака на жилищния комплекс от затворен тип:
• Единството на комплекса трябва да се осигурява от съществуването на един урегулиран поземлен имот, в чиито пространствени граници са изградени сградите в режим на етажна собственост и другите обслужващи обекти;
• Трябва да съществуват няколко сгради в режим на етажна собственост. Въпреки, че не е посочено изрично в закона, самостоятелните обекти в тези сгради трябва да имат жилищно предназначение. Това следва от самото наименование на института – жилищни комплекси от затворен тип;
• Съществуването на обслужващи обекти в поземления имот е предвидено като кумулативно изискване. Тези обекти имат особено предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в сградите в режим на етажна собственост. Те могат да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки, градини и пр;
• Изисквания се да има контролиран достъп за външни лица.
За да възникне жилищен комплекс от затворен тип е необходимо и сключването на договор по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Този договор се сключва между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. На понятието “инвеститор” не е дадено легално определение в ЗУЕС. Налага се извода, че под “инвеститор” ЗУЕС разбира „възложителя“ по смисъла на Закона за устройство на територията. Става дума за собственика на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот. Насрещната страна по договора за управление на общите части е собственик или обитател на обект в затворен комплекс.
Договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип е тясно свързан с договора за продажба на отделните обекти, които преминават в индивидуална собственост на купувачите. Двата договора се сключват едновременно и се вписват в имотния регистър с цел да се оповестят на трети лица. Първият договор има вещноправно действие, а вторият – облигационно и поражда действие само ако отделният самостоятелен обект е преминал в собственост на купувача. При договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип управлението на етажната собственост се предоставя изцяло на инвеститора. За инвеститора възниква задължението да управлява общите части на сградите, които се намират в режим на етажна собственост, да осигури контрола върху тях, да организира и контролира достъпа на трети лица в комплекса, да организира поддържането и почистването, ремонта и подновяването на общите части. Точно какви задължения има инвеститорът, следва да се уреди в договора, защото законът не предвижда неговото съдържание и предоставя определянето на правата и задълженията на договорната свобода на страните. Насрещната страна по договора дължи възнаграждение и е длъжна да съблюдава установения ред и условията за ползване на общите части.
Договорът е формален. За неговата действителност законът изисква той да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и да бъде вписан в партидата на всеки самостоятелен обект. По този начин договорът ще бъде оповестен. Третите лица, които възнамеряват да придобият определен имот, ще узнаят за този договор. Това е важно за тях, защото договорът има сила за тях като правоприемници на правото на собственост на имота. Този договор по силата на закона обвързва и приобретателите на имоти.
Всяка промяна в договора за управление на общите части, както и развалянето или прекратяването на договора, подлежи на вписване. Молбата за вписване на акта за изменение или прекратяване на договора се подава до съдията по вписването от заинтересованото лице и се извършва съответното отбелязване върху вписвания акт. Развалянето на договора за управление става по извънсъдебен ред, с едностранно волеизявление на изправната страна при условията на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Развалянето има действие за в бъдеще. Вместо разваляне, при неизпълнение на задълженията по договора, изправната страна може да търси неустойка и да предяви иск за принудително изпълнение на задължението. Развалянето на договора за управление не рефлектира върху договора за покупко-продажба на недвижимия имот. Обратно – ако договорът за покупко-продажба на имота бъде развален, договорът за управление на общите части между продавача и купувача преустановява своето действие от момента на влизане в сила на съдебното решение за разваляне на договора за продажба.

––––––––––––––––
(*) Настоящото изложение има за цел да очертае общата рамка на института – жилищен комплекс от затворен тип, като няма претенции за изчерпателност. Тъй като не съществуват две абсолютно идентични житейски хипотези е добре при всеки конкретен случай да се консултирате със специалист, за да получите индивидуален съвет за Вашия казус.

Да му мисли законодателят как се дефинира плаващите комплекси от бъдещето :)

Вашият коментар